承前啟后  繼往開來

 

努力實現物業管理事業的歷史跨躍

 

 ── 齊驥副部長在物業管理改革發展30周年大會上的講話

 


 

同志們:

今天,一千多位全國物業管理行業的代表在改革開放的前沿城市深圳隆重集會,共同慶祝物業管理改革發展30周年。我代表住房和城鄉建設部,向同志們表示熱烈的祝賀,并通過你們向全國三百萬物業管理從業人員致以誠摯的問候!

30年前,全國第一家物業服務企業——深圳市物業管理公司成立,標志著物業管理行業在內地開始起步。17年前,《城市新建住宅小區管理辦法》出臺,各地開始全面推行市場化、社會化、專業化的物業管理。8年前,《物業管理條例》頒布實施,物業管理在全國范圍內全面推進,物業管理覆蓋率迅速提升。4年前,《物權法》的頒布實施和《物業管理條例》的修訂,極大地加速推進了我國的物業管理行業的發展,并步入了法制化的軌道。剛才我們一同觀看了紀念物業管理30周年的紀錄片,又聽了上海明華、蘭州民召和深圳萬科三家公司代表作的報告,使我們受到了很大的啟發。經過30年的發展壯大,我國的物業管理從無到有,從小到大,已經成為人們工作、學習和生活不可或缺的一種服務方式。從外銷商品房到內銷商品房,從高檔住宅到老舊小區,從住宅物業服務到寫字樓、商業建筑的物業服務,從市場化物業服務到機關、企事業單位后勤社會化的物業服務,物業服務已覆蓋到不動產的絕大多數領域,并且擁有世界上最大的管理規模,最快的增長速度,最廣的客戶群體,最多的物業服務企業和最龐大的從業人員隊伍。在一定程度上,高質量、專業化的物業服務是現代社會進步的一種標志。

同時,隨著行業的發展壯大,物業管理對我國經濟社會發展的推動作用日益顯現,并逐步為全社會所認同。一是有助于改善人居工作環境。無論是作為生活資料的居住物業,還是作為生產資料的辦公、工商業物業,良好的物業服務不僅有助于改善居住環境和生活品質,而且有利于提高工作效率和生產效能。二是有助于增加社會財富積累。目前在我國,住房成為大多數家庭最主要的財產,良好的物業服務,能夠使物業保值增值,進而推進整個社會財富的增長。三是有助于維護社區和諧穩定。物業服務中的秩序管理,不僅促進了社區安定有序,而且減輕了政府治安管理的壓力;物業服務中的社區文化建設,不僅豐富了居民的文化生活,而且增進了業主的和睦與社區的和諧。四是有助于提高城市管理水平。居住區、辦公樓、商廈及其他公共設施是城市的基本單元,作為現代城市管理的重要組成部分,良好的物業服務,有助于提升城市管理水平,也在一定程度上降低城市管理的運行成本。五是有助于解決就業問題。以勞動密集型為特征的物業管理行業,是現階段我國城鄉剩余勞動力的重要就業途徑。據統計,目前我們物業管理從業人數超過300萬,過去幾年里每年有20-30萬的新增就業人員加入我們的物業服務隊伍。伴隨著房地產業的快速發展和物業管理覆蓋率的不斷提高,今后物業管理行業仍然是吸納新就業勞動力的重要渠道。六是有助于推動國民經濟增長。根據國家統計局的數據,目前我國物業管理行業創造的產值已超過2000億元,物業管理行業受經濟周期波動影響較小,隨著城鎮化進程的加快和服務產業的發展,物業管理行業的逐步壯大,將有利于推動經濟的增長。七是有助于推進社會建設,剛才的紀錄片和幾位同志的發言表明,我們的物業服務隊伍已經成為社會建設的生力軍,在北京奧運會、上海世博會等重大活動和搶險救災中成為一支可以動用的有生力量。我們相信,隨著我國經濟社會的發展和城鎮化水平的提高,這支社會建設有生力量的作用將進一步增強。

物業管理事業今天所取得的巨大成就,是貫徹黨和國家改革開放基本國策的成果,也是在座各位和你們所代表的三百多萬從業人員不斷努力的成果。以住房制度改革為起點,以《物權法》的頒布實施為標志,我國的房屋財產個人所有制度已經建立?!段鍶ǚā范怨燦脅撇ê凸餐芾砣ǖ娜啡?,明確了業主作為物業管理責任者和物業服務消費者的法律地位,伴隨著由居民變為業主的身份轉換,物業管理責任由國家承擔逐步轉變為由財產所有者承擔。同時,隨著由計劃經濟體制向社會主義市場經濟體制轉型,房屋維修養護等物業管理和服務也相應地由按照國家計劃轉為按照市場規則運行。

物業管理事業今天形成的良好局面,是全社會共同努力的成果。業主對契約精神的遵守,對共同財產權利的維護,為物業管理行業提供了廣闊的市場需求和發展空間。從業人員任勞任怨的無私奉獻,創造出優質的服務,贏得了客戶的滿意,讓物業管理逐漸獲得認同和肯定。行業協會的自律管理,規范了企業的市場經營行為,提升了行業的專業形象和社會地位,希望大家向今天受到表彰的單位和個人學習,共同促進行業的發展和進步。媒體的積極引導和宣傳,為物業管理營造了良好的輿論氛圍。同樣還有街道辦事處、鄉鎮人民政府、公安派出所、基層人民法院、人民調解組織和居民委員會等等。在這些單位的支持配合和指導監督下,和諧互信的物業管理關系逐步建立起來,物業管理的內外部環境不斷得以改善。

在總結30年發展成果的同時,我們也應當清醒地認識到,由于體制和機制上的原因,加上物業管理自身的特殊性,物業管理發展過程中也暴露出許多不平衡、不協調和不可持續的問題。主要表現在以下幾個方面:在行業發展上,東部沿海地區與西部內陸地區在管理服務的質和量上都存在較大差距,東西部地區的物業管理發展不平衡;在市場主體上,建設單位、物業服務企業與業主之間對物業管理的認識存在較大差異,業主大會依然缺乏物業服務合同的締約和競價能力,物業管理買賣雙方力量不平衡;在市場供求上,人民群眾不斷增長的服務需求與優質物業服務的有限供給之間存在較大矛盾,物業服務供求關系不平衡。在產品結構上,新建高端物業全面推行高標準物業服務與大量老舊住宅小區缺乏基本物業服務并存,高品質商業物業服務與保障性住房物業服務之間的比例結構不協調;在價格機制上,服務價格與服務品質之間的對應關系、服務價格與服務成本之間的聯動關系尚未建立,物業服務價格、品質和成本之間的內在機制不協調;在法律關系上,物業服務企業、業主、業主大會、業主委員會、建設單位、市政公用部門之間的矛盾糾紛依然存在,行業的社會公信尚未建立,相關主體之間的法律關系不協調。在經營效益上,普通居住物業服務收費難的狀況并未根本改變,行業的平均利潤率呈下降趨勢,部分企業生存狀況不容樂觀;在商業模式上,提供簡單的保修、保潔、綠化和秩序維護等基礎服務仍是主要模式,傳統粗放型的商業模式在現代服務業市場競爭中差別優勢難以持續;在人力資源上,從業人員整體素質不高,全國共有近6萬家物業服務企業、300萬從業人員,目前只有不到14000名從業人員取得物業管理師資格,支撐行業專業地位的人力資源保障不足。今后一段時期內,上述難題如果不能從根本上加以克服,將嚴重制約物業管理行業的健康發展。在把握行業規律基礎上,不斷創新發展理念,破解物業管理發展中不平衡、不協調和不可持續的問題,是擺在我們面前的一項長期而艱巨的任務。

今年是“十二五”規劃的開局之年,站在行業發展的關鍵時點上,謀劃行業可持續的發展,我們既要理性作出我國物業管理仍處于初級發展階段的基本判斷,同時也要抓住行業發展的新機遇。什么是物業管理行業發展的新機遇?首先,“十二五”規劃綱要提出,要轉變經濟發展模式、加快產業結構調整,其中一個重要的內容是加快發展現代服務業,也就是第三產業。國家扶持第三產業的發展,各地“十二五”規劃中都提出在今后的五年內,本地區的第三產業在整個國民經濟總量中的比例要有所提升。物業管理行業是現代服務業的重要組成部分,加快發展現代服務業,是國家大政方針給物業管理行業帶來的機遇。其次,國家提出的要發展低碳經濟,要降低萬元產值能耗指標,而且是約束性的,物業服務創造的產值需要的能耗跟工業比起來微不足道,發展低碳經濟的方向給予了物業管理行業發展機遇。再次,“十二五”期間仍然是我國城鎮化快速發展時期,在提供大量保障性住房的同時,我們還要不斷增加普通商品房的供應,大量新建住宅的投入使用,新的住戶將成為業主,這是市場的自然擴張。與其他產品市場相比,不斷增加的市場需求給物業管理行業帶來難得的發展機遇。因此,我們要做的就是抓住機遇,提高我們自身的素質和服務水平,用我們的優質服務去促進這個市場的健康發展。面對難得的發展機遇,我們要實事求是,奮發進取,走出一條有中國特色的物業管理發展道路,創造性地開展工作。

中國特色的物業管理發展道路,我認為有以下四個方面:

第一,我們必須堅持以人為本,將物業管理與保障和改善民生結合起來,真正做到便民、利民、為民和惠民,把行業的發展定位在業主滿意的基礎上,努力實現物業管理行業價值與客戶價值的統一。第二,我們必須將物業管理工作與創新社會管理結合起來,充分發揮物業管理在解決社會問題、緩和社會矛盾和穩定社會秩序方面的積極作用。第三,我們必須將物業管理工作與宏觀經濟政策結合起來,物業管理行業只有順應轉變經濟發展方式的改革方向,順應加快發展現代服務業的產業導向,著力優化產業結構,不斷創新商業模式,切實提升行業競爭能力,才能真正又好又快發展。第四,物業管理工作必須與“兩型社會”的建設相結合,高品質的物業服務不僅惠及物業管理區域內的業主,而且給周圍的居民乃至整個城市帶來良好的環境效益,專業化的物業服務不僅能夠延長物業的使用壽命,而且節約能源資源,減輕有害物質的排放。通過節能減排,美化環境,各物業企業自覺承擔社會責任,服務于建設環境友好型和資源節約型社會的目標。

從當前物業管理發展的實際情況出發,全面推進我國物業管理行業又好又快發展,我們要以科學發展觀為指導,進一步厘清業主與物業服務企業之間的契約關系,逐步提高從業人員專業素質,全面提升物業服務水平,不斷增強物業管理行業服務社會建設、促進經濟發展的能力,實現物業管理行業持續健康發展。

物業管理工作的總體目標,可以概括為五個方面:一是轉變行業的發展方式。物業管理今后不應該簡單追求量的擴張,而應當轉向重視質的提高,要通過現代科技的運用和商業模式的創新,不斷拓寬物業服務領域,切實增強行業的整體競爭能力;二是營造公平競爭的市場環境。要建立公開、公平、公正的市場秩序,引導物業服務企業通過有序的市場競爭不斷提高勞動生產效率,降低管理服務成本,為業主提供更多更滿意的優質服務;三是加大物業管理市場監管力度。誠實信用是對物業服務企業和從業人員最基本的要求,要加強物業管理誠信體系建設,在物業管理行業中倡導“誠信則贏、違規則敗”的風氣。要強化物業管理市場的準入和退出機制,將物業服務企業資質管理與信用管理相結合,同時加大對違法違紀企業的處罰力度,堅決將侵犯業主合法權益的企業清除出物業管理市??;四是提高物業管理行業的服務水平。要通過推行物業管理師制度,全面提高從業人員的專業素質,要通過落實嚴格的職業培訓和執行精細的服務標準,進一步提高物業管理工作的專業化水平;五是服務于社會管理的新要求。物業管理的對象是物,核心是人,如何通過房屋的管理來促進對人的管理,是下一步物業管理工作面臨的新課題。物業服務企業應當積極參加社區志愿活動,主動承擔社會責任,促進社區和諧和社會穩定。只要我們堅持正確的指導思想,緊緊圍繞這些目標扎實開展工作,各方主體各司其職、各盡其能,真正做到“政府立法、行業立規、企業立信、融合發展”,新時期物業管理工作一定會百尺竿頭、更進一步。

 

同志們,展望未來,物業管理的法制環境將日趨完善,市場機制將逐步健全,科學技術將廣泛應用,專業分工將日益細化,服務領域將縱深發展,行業地位將更加重要。我們堅信,只要發揚腳踏實地、自強不息的光榮傳統,保持勇于創新、開拓進取的優良作風,堅守誠實信用、精益求精的職業精神,勇擔關懷民生、構建和諧的社會責任,物業管理行業必將實現從傳統服務業向現代服務業的歷史跨躍!

 

二〇一一年十月二十二日


 

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