昨天,市住建委就《北京市住宅區業主大會和業主委員會備案登記管理辦法》(征求意見稿)和《北京市住宅區業主共有資金管理暫行辦法》(征求意見稿)開始在北京建設網(www.bjjs.gov.cn)向社會公開征求意見。今后,業主大會將作為實體組織,收繳小區公共部分收益、物業費,同時代表全體業主與物業公司簽署服務協議,繳納物業費,發放業委會成員工資、津貼等。為保證其透明,《暫行辦法》要求業主大會必須建年度公示和審計制度。

另外,如果業主欠物業費,業主大會可按約定公示欠費業主姓名、收取滯納金等。

■物業費收繳

業主大會負責收取

現狀:市住建委表示,當前物業服務企業通常是與每戶業主簽訂單獨的物業服務合同。造成物業服務合同主體的錯誤,為物業服務欠費糾紛的解決埋下隱患。

變化:《資金管理暫行辦法》規定,共有資金是全體業主共同所有的資金。主要包括物業服務資金、住宅專項維修資金、物業共用部分經營收益、業主依據管理規約約定或者業主大會會議決定分攤的費用、業主大會的其他合法收入。小區業主大會成立并登記后,可到銀行開立業主共有資金賬戶,分類存儲業主共有資金。

據記者了解,此前,市住建委已允許業主大會申領組織機構代碼證書,刻制印章,在銀行開立業主大會賬戶管理業主共有資金,使得業主大會有了“法人”資格(實體組織),并與物業服務企業簽訂物業服務合同。因此,以往交給物業公司的物業費,可以以物業服務資金的方式,首先交給業主大會,再劃轉給物業公司。同時,過去業主們繳存的住宅專項維修資金,今后也能直接劃轉到業主大會的賬戶中,使用起來更加方便。

公示欠繳業主名單

現狀:據了解,因前期物業交接不到位、物業服務參差不齊,以及收繳停車費等問題,業主常以拒繳物業費與物業公司對峙,拒繳物業費屢見不鮮。

變化:《資金管理暫行辦法》明確,如果業主拖欠物業服務資金和其他分攤費用,業主大會應當及時催繳。業主拖欠專項維修資金的,由業主大會開戶銀行負責催繳。全體業主應當在小區《管理規約》中確定業主欠費的追繳辦法,包括公示欠費業主名單、限制欠費業主共同管理的權利、收取滯納金等懲戒措施和具體實施主體。

去年,市住建委發布的《北京市住宅區管理規約》示范文本中曾規定,長期欠繳物業費的業主,可公示其欠繳費用及門牌號。若仍不繳納的,業主大會、物業服務企業或者其他管理人可以依法向人民法院提起訴訟。

業委會可領取工資

建立年度預算制度

現狀:業主大會不能向業委會成員發放工資等福利。

變化:業委會成員在不久的將來,將可以領工資和補貼,這是第一次以文件形式予以明確。

《資金管理暫行辦法》規定,業主共有資金的賬戶中的資金,可用來支付包括業主大會、業主委員會的辦公費用及人員工資、津貼、福利費用等;財務、審計、承接查驗、物業服務評估監理等費用。住建委相關負責人表示,業委會成員的福利標準則應當由全體業主來約定。

此外,如果共有部分收益不夠合理支出的,不足部分由業主分攤,存入業主共有資金賬戶中。

■資金的監管

現狀:多數業主大會財務制度相對薄弱,處于無人監管的或監管不夠的狀態。

變化:《資金管理征求意見稿》規定,業主大會要依法建立業主共有資金財務管理制度,聘請專門的財務管理人員,建立財務檔案,從制度和人員上保障資金安全。

此外,業主大會必須建立年度預決算制度、年度公示制度、資金查詢制度和年度審計制度,保障業主的知情權和業主共有資金管理和使用的透明。

業主大會還須設立專門機構,監督業主共有資金的使用。業主大會具有法律責任,業主大會及其工作人員侵占、挪用業主共有資金的,相關業主可以向人民法院起訴。

■印章管理

印章明確用途

《備案登記管理辦法》首次明確了業主大會印章使用范圍(見下表)。且使用業主大會印章應當經全體業主共同決定。監事會主任應當負責保管業主大會印章,印章使用后,監事會保管全體業主共同決定形成的書面決議或對具體事項的授權委托書。監事會應當按照業主大會確定的職責和監事會工作規程開展工作,監事會成員不得擔任業委會委員,不得干涉業主委員會的日常工作。

選聘、解聘物業服務企業或者不再接受物業服務企業事實服務;籌集、管理和使用專項維修資金;決定物業共用部分的經營方式,管理、使用物業共用部分經營收益;申請改建、重建建筑物及其附屬設施;申請分立或者合并物業管理區域;改變或者撤銷本物業管理區域內部分業主、業主委員會作出的與業主大會決定相抵觸的決議;對業主違反法律、法規、規章和管理規約、業主大會議事規則的行為,向人民法院提起訴訟;管理規約約定應當使用業主大會印章的其他事項。


 

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